张桂霞

　　1　旧城住房现状

　　广州是一座具有2200多年历史的古城.历史遗留下不少旧住宅，它们长年失修，居住环境及居住条件很差，已严重影响到这一部分居民的生活和休息。根据广州市1985~1986年进行的房屋普查资料及近几年的调查资料，住房现状如下。

　　1.1　房屋结构

　　钢筋混凝土结构及混合结构的房屋占房屋总面积的75.54％，砖木结构及其他结构占24.46％。其中砖木结构的住宅建筑面积约有653万m2，占住宅建筑总面积的24％，低于全国（38％）和上海市（35.2％）的平均水平。说明解放后39年来，广州市区木屋、危房得到一定程度的改造，但改造任务仍十分繁重。

　　1.2　房屋层数

　　2—3层占35％，4—6层占30％，7层以上占14％，平房占21％，其中平房住宅建筑面积约有580万m2。平房占地大，土地利用率低，节约用地出发，平房首先要进行改造。

　　1.3　房屋年龄构成

　　解放后50年代到80年代建的房屋占81%，其中50—60年代占25％，70—80年代占56％，历史遗留下来的旧房屋占19％，旧住宅建筑面积约有536万m2，大部分集中在市区，住房破旧，通风采光差，建筑密集，人口密度高，群众要求改造的呼声高。

　　1.4　房屋设备条件

　　解放后新建的住宅大部分有卫生设备，但解放前的部分住宅及解放后50年代建的部分住宅有厨厕及卫生设施不全，这给居民生活带来诸多不便。据1985年普查：54.8万户中，独用厨房占64％，共用厨房占32％，其他占4％，独用厕所占41％，共用厕所占22％，其他占37％，独用自来水占67％，共用自来水占33％。

　　1.5　人均居住水平

　　按照我国住宅建设发展战略目标（1990年人均居住面积达6 m2，2000年达8 m2为小康居住水平）来看，广州市区已有19％住户达到2000年水平，15％住户达到1990年水平，居住水平在2—4 m2的住户急待改善居住条件。在居住困难户中，无房户（指婚后无房、暂住非住宅房、临时简易房、亲友房）、不方便户（指3代同室、父母与12周岁以上子女同室、12周岁以上兄妹同室、2户同室）、拥挤户（指居住在2—4 m2）仍有8万户。

　　1.6　建筑密度与人口密度

　　人口毛密度每公顷超过1000人的，荔湾区有9条街，它们是：清平、文昌、带河、秀丽、文安、向阳、新风、光阳、华林等.越秀区有8条街，它们是：大南、解放南、德成、大新、解放中、红书、光塔、一德等。东山区有3条街，它们是：珠光、北京南、立新、海珠区仅有南华西街。人口密度与住宅建筑密度过高，老人和儿童得不到必不可少的室外活动场地。

　　1.7　住宅与工厂混杂

　　在部分旧区比较严重，如海珠区纺织街，总用地83公顷，分布有大小工厂40间。荔湾区有大小工厂500多间，每（km）2高达41间，区内水泥厂、发电厂、电石厂、冶金厂、化工厂、煤场等，造成大气严重污染，儿童呼吸道，炎症发病率及死亡率都比全市其他各区高，居民寿命比其他各区的短。

　　2　房地产综合开发是旧城住房改造的重要途径

　　广州市解放以来，每年都有一定数量的新住宅建成，但大都是见缝插针式地分散在旧城区内，故旧城面貌变化不大，只有改造旧城，城市面貌才能根本改变。

　　（1）房地产综合开发，实现旧城住房成片集中改造，才能克服过去那种见缝插针建住宅的弊端.由于有的新住宅分布在工厂旁边，有的逼近街道，压了“红线”，在进行旧城改造规划时，处理这类新住宅就十分棘手。在60~70年代也曾进行过旧房改造，但那时一是以拆除危房为对象，在一个“点”上小面积进行拆建改造或新建，二是配合市政建设拓宽道路等需要，在沿街一条“线”上拆除旧房建新房。这两种改造都缺乏一个全面统一的旧住房改造规划，断断续续搞了20多年，旧市区的面貌改变不大，旧街道的居住环境没有得到根本改善。

　　旧住房的改造必须进行“面”的改造，即在大范围区域，一个一个街道或一个一个街区逐步进行改造，效果才会显着。进行房地产成片集中开发改造的好处是：①能按城市总体规划的要求统一安排改造规划，改造规划综合考虑市政设施、文化教育设施和环境美化等项目的统一安排和配套使用；②统一集资，统一使用；③旧住房和旧城可以同时进行组织改造，避免过去那种头痛医头，脚痛医脚的被动局面，达到综合治理改造的目的。

　　（2）房地产综合开发做到统一规划、统一设计、统一拆迁、统一安置、统一组织实施，可以加快旧住房的改造速度，全面达到经济效益、社会效益、环境效益的目的.大面积的成片改造，还可避免过去那种高层建筑后面是简屋的不协调格局.广州市东风街、兴龙街、洪德街等采取成片改造，速度很快，效果显着。

　　（3）房地产综合开发，不但使旧住房得到成片改造，而且带动市政、道路、公共服务设施等的改造。因为旧区住宅改造是整个城市改造大系统中的一个关键系统，旧住宅不进行改造，也制约了其他方面的改造。如街区内狭窄拥挤的道路，无法拓宽，也就无法满足消防和救护的要求，旧住宅不进行改造，谈不上居住环境的改善。因此旧住宅改造是龙头，它可带动旧城区的全面改造。

　　（4）房地产综合开发是解决居住困难户的有效途径.1987年广州市提出3年内解决居住困难户问题，据瞭解困难户数量最多的单位，也是资金最缺乏的单位，靠这些单位自身的力量是很难实现这一目标，只有进行房地产综合开发，通过资金调节，拆迁安置，既可加快旧区住宅的改造步伐，又利于促进本市居住困难户的解决。

　　因此，大力发展房地产业，加快房地产业改革步伐，对促进旧住房改造具有重要的作用。

　　3　旧城住房改造中的问题与对策

　　与新住宅区开发相比，城市旧住宅区改造的有利条件是：①改造旧住宅区可以提高旧城土地利用率，不用征地就可以净增出一部分住宅建筑面积；②可以充分利用原有的市政公用设施和文化福利设施，节约部分投资；③改造旧住宅区与改造旧城结合一起进行，可以拓宽疏直街道，改善交通条件，改造商业服务网点，增加緑地等等，充分显示出改造的综合效益。

　　旧住宅区的改造虽有它有利条件，但也有困难的一面，会出现一些新建住宅区所没有遇到的问题，而这些问题能否顺利解决，直接影响到旧住宅区改造的进程。

　　3.1　拆迁与安置问题

　　就广州而言，拆迁难，难就难在没有严格按照有关拆迁条例、法规执行：①确有一些拆迁户钻空子，所提要求太高，一拖两年，影响改造速度；②拆迁户的产权问题，如金花街在进行改造的过程中，光是拆迁户产权就有7种之多，有公房、私房、华侨房、敌伪房、外事房、托代管房及宗教房等。不同产权有不同的补偿政策，尤以托代管房，户主不在国内，拆迁商谈受到一定的影响。

　　为了有效地顺利地完成拆迁任务，必须①严格执行市政府有关拆迁条例法规，任何单位不能随意提高标准。南京市执行一套完整拆迁安置办法，消灭了“钉子户”，其经验可资借鉴；②做好宣传发动工作，教育群众识大体，守法规，报纸、电视台可以宣传这方面的好人好事，使学有榜样；③有关调解拆迁纠纷的工作要加强领导，坚决果断，有法必依，执法必严，违法必究，使处理纠纷的时间尽量缩短，以免影响改造的速度。

　　3.2　密度与指标问题

　　它关系到改造的经济效益大小和环境质量高低，即在一定投资水平下，如何取得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。

　　住宅的密度，须根据城市不同地区，控制不同的密度，一般来讲，城市中心区密度高，郊区密度低，改造区密度高，新建区密度低。

　　广州市旧城区54.4（km）2范围内，住宅建筑密度十分高，平均在50％以上，有的地区高达70%—80％，人口密度也高，将近1／3的街道人口毛密度每公顷达1000人以上。

　　广州市城市规划局制订的旧城改造指标提出：①建筑密度32%—35％；②建筑层数6—8层为主；③容积率2.0—2.5；④人口净密度每公顷2000人左右.广州市近几年已做好的旧街区规划方案中，有一部分街区控制在上述指标，有一部分街区突破了上述指标。

　　作者认为，在旧区改造中贯彻市政府所规定的建筑密度指标，应因地制宜，有一定弹性。因为第一，各个街区现存住宅面积中，需保留的新住宅面积比例不同，保留旧住宅多，建筑密度指标就可能高，降低建筑密度指标受到一定限制，如纸行街、红书街及朝阳北街等。旧住宅拆的多，建筑密度指标就可能降低，可按改造规划要求密度指标进行控制，如金花街、海幢街。第二，人口密度高的旧区，通过改造，可以降低人口密度，但降低幅度受到一定的限制，因为人们往往不愿离开旧区。第三，改造区筹建的资金数量不同，建设标准也有所不同，因此不能一样。

　　在住宅标准问题上，旧区改造与新区建设应有所不同，在制订住宅标准时，既要考虑到中央提出的到本世纪末，基本实现城镇居民每户有一套住宅，人均居住面积达到8 m2的目标，又要根据旧区实际情况和适当考虑居民的合理意愿，住宅的标准应随着社会、经济的发展逐步提高，使絶大部分居民都能受益.根据广州市已规划的19个街区来看，人均居住建筑面积在9—15m2之间。

　　多数街道人均居住建筑面积比改造前都有不同程度的提高，但很不平衡，如东风街、海幢街人均居住面积仅5 m2左右，尚低于目前广州市人均居住面积水平，这是值得注意的。在旧城改造规划设计中，人均居住水平应不低于原有居住水平，而且要设计接近国家规划到2000年的居住水平指标。

　　3.3　资金筹集问题

　　旧住宅的更新改造需大量资金，资金筹集问题，过去一直是旧城改造的拦路虎。十一届三中全会以来，由于广州经济迅速发展，带动了房地产业的勃兴，为改造旧区提供了有利条件。从1983年实行房地产综合开发建设以来，广州市已涌现出67家开发公司，其中有一批实力雄厚的房地产企业，现已招标开发、改造东风街、兴龙街、南源街、洪德街等4个旧区，均由各个中标的开发公司承担，它们把房地产开发与土地有偿使用结合起来，加快了旧城改造的步伐。例如，开发东风街，由中标的广州城建开发总公司越秀分公司承担所需全部资金与建筑材料，还将无偿向市建委提供2.3万m2楼宇，作为旧城区改造的专用房屋。其合同主要内容包括：①按照规划要求开发士地，统一搞好市政基础设施，包括道路、排水、供电、供水、污水处理、緑化工程和各类公用设施的建设；②按照规划，统一进行拆迂安置工作；③按照规划，统一组织各类楼宇和公共服务设施的建设，市建委将督促房管、规划部门尽快办理征地手续，优先办理报建手续，协调东风街地段各建设单位之间的关系，帮助解决改造区内工厂的搬迁用地。幷且还规定上地开发后，允许中标企业按照有关用地管理的规定，有偿转让土地给其他单位建设，或通过招标，将已开发地段的设计、施工任务包给经过资格审查合格的设计、施工单位承担。中标企业所建房屋，除安置拆迁户用房和按规划提供的公共服务设施用房外，有权将所得各类房屋，按照市的有关规定进行出售、出租。东风街地段合同规定用6年半时间完成改造，并规定了提前或延期完成的奬罚办法。这样东风街不用国家投资，而是把房地产开发和土地有偿使用结合起来进行开发改造，这一做法，被国家建设部称为“广州模式”。

　　3.4　住宅用地的调整问题

　　旧住房更新改造中，拆除了旧住房之后的土地，有些不适宜继续作居住用地的，应按照城市总体规划要求进行调整，合理使用，以增强城市的综合功能，提高土地使用的社会、经济和环境效益。

　　调整用地包括道路的拓宽，緑化用地及商业用地的增加等；一些有污染的工厂外迁后又可改为居住用地。因此，旧住宅区的改造，用地调整是不可避免的，但必须根据改造区内的现状特点及总体规划要求，进行合理调整，切不可随心所欲地使用改造区的土地。

　　3.5　多层与高层的比例

　　广州市住宅建设的规模不断扩大，住宅基地需要数量激增，土地是不能再生的资源，城市也不能无限扩大，住宅基地的来源不能全靠征用耕地来解决，旧住宅改造也不可能腾出更多的用地。因此，提高住宅的层数成为节约用地的一条重要途径，但是建高层住宅成本高，周期长，在旧住宅区的改造中，高层与多层的比例是值得重视的问题。高层住宅的比例受地价因素所制约，地价与建高层的比例关系成正比，即地价低的地区，可少建或不建高层住宅，地价高的地区，则建高层住宅的比例相应增大。根据上海市测算，每亩地价35万元，可建高层比重是5％，每亩地价90万元，可建高层比重是90％。

　　地价的高低，受地理位置的影响，中心地区地价高，边远郊区地价低，旧城区一般是地处市区的中心地段，土地更加宝贵，高层占一定的比例是必然趋势。上海市根据地段不同地理位置分成7级，不同级别地段，建高层比例也不同。建高层住宅情况：特级地段，每亩地价150万元，建超高层；甲级地段，每亩地价105万元，全部建高层，乙级地段，地价75万元，70％建高层；丙级地段，地价50万元，31％建高层；丁级地段，地价35万元，5％建高层，戍级与己级地段，地价分别是25万元、16万元，不建高层。根据广州市已规划的街区来看，高层比例在30％～35％之间，如金花街，规划住宅182幢，13层以上16幢，8—12层44幢，7层以下122幢，8层以上占总幢数的33％，又如带河街，规划多层住宅占70％，高层住宅占30％的比例，这样可以做到高层与多层的综合造价保持基本相等。

　　旧城住宅区改造走房地产综合开发道路，是我国实行对外开放，对内深化改革过程中出现的新事物，它标志着我国旧城住宅改造巳步入一个新的发展阶段。