《广州市房屋租赁办法》(以下简称《办法》)自1996年1月10日公布实施以来，已快两年了。在此期间，《办法》对规范我市房屋租赁管理，起了积极良好的推动作用。但是，《办法》似未能适应当前我国社会主义市场经济迅猛发展的要求；且我市地处全国开放改革前沿，住房租赁改革也应先行一步。为此，我们走访了市房地产管理局房屋租赁管理所的有关负责同志，就此展开了探讨。现提出几点建议：
　　
　　一、《办法》存在的主要问题
　　
　　1.租赁管理制度异常繁杂、重迭
　　
　　《办法》除规定租赁双方必须“签订租约”外，还实行所谓“房屋租赁登记制度”和申领“房屋租赁证”；否则属“违法出租”。其实上述三者，实质上是同一回事，只是角度不同罢了。由于租赁手续繁杂，加上旧住房受标准租金限制，所以按上述制度执行者，仅及目前市出租住户的十分之一而已。其结果形同虚设、难于执行。为此，我们认为无需如此繁杂、重迭、应简化便民，只需一次性由房管部门对租赁合同进行登记、审批、鉴证及复印租约存查便行。也可以一次性收取约月租3％的审查和鉴证费，无需规定月月收取“租赁管理费”，以切实减轻出租人负担。
　　
　　2.《办法》的租金规定与省的住房租金规定相抵触
　　
　　《办法》第14条既规定住房租金要执行省的政策，但是同条又规定了市的住房租金标准。所以，省、市两者对住房租金规定各不相同，市与省的规定是相抵触的。按《广东省城镇房屋租赁条例》第13条和《广东省城镇华侨房屋租赁规定》第7条规定，对住房租金是采取开放性的，由租赁双方协商议定，即市场租金；而市的规定，是采取限制性的，即标准租金。对此，我们认为，从目前实际情况出发，拟首先对新、旧住房租金，采取明文区别对待的规定。前者，可采取市场租金；后者，可采取标准租金。与此同时，对旧住房租金应采取有计划加速提租政策，经约5年后，力争更短些时间，使新、旧两者并轨，均统一采用市场租金制。最后，通过让市场平均利润法则，来根本解决我市的住房供需问题。
　　
　　3.租期届满“限期迁出”，形同虚文
　　
　　《办法》规定，租期届满，可以申请“限期迁出”。但是在现实中，形同虚文，无法兑现，令出租者望而生畏。这既不利于调动业权人和投资购房出租者的积极性；也不利于住房向商品化和社会化的方向发展。
　　
　　所以建议有关当局，拟应有计划利用市住房公积金或低息(或无息)银行贷款，在市附近分批兴建“安居房”和“廉租公房”，给确有困难的住户购买或租用，以解决问题。
　　
　　为了加速建立与我国社会主义商品市场相适应新的城镇住房租赁制度，建议及时修订《办法》。
　　
　　二、修订《办法》的指导思想，应是“鼓励出租，简化手续，加强管理，搞活住房租赁市场”
　　
　　其主要办法：第一、租金应逐步走向市场化，让市场调节租金，以充分挖潜和开拓出租房源，以利鼓励出租；第二、政府应采取具体措施，切实保证租赁期满，可以收回出租房屋。本市房源紧缺，是与上述两个问题互为因果的。只有政策放开，才能最终解决出租房源紧缺问题，搞活住房租赁市场。
　　
　　三、政府拟应适当减轻租金税赋
　　
　　据我们瞭解，一般单位和个人出租房屋，按税法规定，需缴纳房地产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加税、印花税、企业所得税和个人所得税等，合共约占租金32.25％左右。如果再加“房屋租赁管理费”1—2％，则不止此数。可见业权出租人，税收负荷是过重，无法调动出租住房的积极性。为此，建议政府适当减轻租金税赋。
　　
　　四、为了加强房屋租赁管理，拟应建立三级管理制，权力下放基层，形成网路
　　
　　据瞭解，现我市目前房屋租赁，是分市、区两级，权力下放在区房管所。对此，我们认为，由于广州市目前各区管辖范围过大，且各区人口密集，出租房甚多。为此，拟应改为三级管理制，即区房管所下的，按街道自然行政区划分，增设若干房管站，便于与街道居委会配合，直接深入基层管理，并将权力下放房管站，形成三级网路，以加强出租房管理。
　　
　　五、为避免租金逃税，规定租赁双方必须凭税所的租金发票收租和交租
　　
　　我市按规定建立租赁制度，纳入市租赁管理的住房，仅占全市出租户1/10，可见目前我市租金大量逃税。为避免租金逃税，除对租赁房屋加强管理外，应规定租赁双方必须凭税所的租金发票收租和交租，否则作为逃税论处。规定如无租金发票，承租人可拒绝交租。
　　
　　六、对违反市房屋租赁管理者，必须严格执法，加强打击力度，建立奖惩制度
　　
　　我市目前尚有租户约90%，尚未按市规定办理租赁手续，纳入政府管理，情况相当严重。为此，建议除加强宣传外，对不按市房屋租赁规定立约、审批、鉴证者，一经发觉，对租赁双方均应严格执罚。在今后修订《办法》中，对此应加强对违规的打击力度，并规定市房管站应会同街道居委会或委托街道居委会查处。对查处者，可规定奖惩制度。
　　
　　七、《办法》修订后，拟应提升为地方法规，以便依法执罚
　　
　　由于现行《办法》是行政性档，所以对违规者执罚，不符合我国行政处罚法的有关规定。为此，建议《办法》修订后，提交市人大讨论通过，作为地方法规，由市政府正式颁布施行。各级行政机构才可名正言顺，依照我国《行政处罚法》规定，对违规者进行执罚。
　　
　　(1997年11月)