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| 图12 自2011年以来三种主要房屋类型的流转率变化对比
（中评智库大数据中心制图） |
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| 图13 近20年来三种主要房屋类型的每年建屋量变化对比
（中评智库大数据中心制图） |
图12对比了自2011年以来三种主要房屋类型的流转率变化，私人房屋与居屋的流转率主要体现有关房屋交易市场的活跃度，公屋的流转率则反映公屋资源有没有被充分善用、以及目前的公屋制度是否有助于基层市民上流。可见，公屋的流转率远低于私人房屋的流转率，也较有一定商品属性的居屋流转率低。住公屋可以住一辈子的说法并非夸大，实际上只是一个很普遍的社会现象。公屋租户无法取得公屋单位的业权，只能透过申请绿置居或其他居屋计划的方式实现置业阶梯的上移。不过，政府每年所推出的居屋根本无暇应付超额数十倍的申请，很多公屋住户即便有心迁出也只能大呼无奈。
图13是近20年来三种主要房屋类型的每年建屋量变化对比，可见自2003年香港特区政府宣布停建居屋外，即便8年后居屋计划获得重启，但居屋的每年建屋量仍然大幅落后于私楼及公屋。政府的公共房屋政策基于优先满足最迫切人群的需要，因此明显向公屋倾斜，相对忽视对兴建居屋的投入。不过，正因为没有足够的居屋，才令宝贵的现有公屋资源难以被活化。公屋富户想搬出公屋却走不了，而劏房住户想住进来却只能苦苦等待，这些皆违背了特区政府政府希望能优先照顾最困难人群的初衷。
中评智库认为，香港特区政府本次收紧公屋富户政策，是全面检视、改善现行公营房屋制度的第一步。除了要加强审查机制、慎防公营房屋资源被滥用外，特区政府还需提供足够的政策诱因，以提升公营房屋资源的使用率与流转率。特区政府以往“重公屋、轻居屋”的政策思维，目前已不适用于解决房屋供应不足、劏房住户迟迟不能上楼的问题，只有打破公屋并非不够、而是未被充分善用的迷思，才能找到切实解决房屋问题的正确方向。
（记者：陈日嘉，分析师：杨力聪，工程师：吴悦柠，研究员：林东阳） |
